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我住的地方门口有块地,空了有一年多了。看起来是要盖公寓楼的,不过土地平了之后就停了下来。我和谷主的猜测是,因为市场不太好,所以开发商决定缓建。在中国,这就叫“土地闲置”。

我就想了一个问题。美国,土地在多数情况下都是私人的。既然是私人的土地,土地所有者想盖房子,或者土地“闲置”,都是所有者的自由,政府或者别的人是不能太多干预的。事实上,如果想在自己的土地上盖房子,还是需要政府批准的,但是如果想要“闲置”自己的土地,那谁也管不着。我的问题就是,为什么在中国开发商屯地,或者让土地“闲置”,就成了一个问题?搞得政府和开发商,一天到晚在做猫捉老鼠的游戏–开发商想拿很多地,然后囤着;政府就追着开发商,让他们拿了地就要盖房子,不盖就要把地收回。而在美国,闲置土地是私人的决定,但也没听过谁抱怨开发商 “闲置”土地?或者美国的房地产市场怎么没有被房地产商囤地搞得“民不聊生”?

我想了几个原因(我排除了很多我觉得不合理的原因,但是懒得写了,直接写我觉得可能的原因):

1. 中国的资金成本过低。在这个地王频出的年代,一个开发商动辄要拿几十亿拿一个地块。一个地块要占用这么大的资金,开发商还敢囤着,一个直接的解释就是资金成本低。如果中国现在的真实利率是10%,名义利率也就是13.5%,囤一块50亿的地块,每个月的利息成本就是5500万(即使是用自有资金,这个成本也是一样的),很多开发商估计就会考虑一下是不是要囤地了。但是中国的真实利率不是10%,而是接近于0(贷款利率略正,存款利率为负),也就是借钱的成本接近于0,只要能弄到资金,不囤白不囤。有人会说,美国现在的利率也低得很。首先,美国的真实利率还是比中国高的。其次,拿一个经济增长率10%的国家,和一个还没从衰退中爬出来的国家比利率,好意思吗?

2. 中国的土地供应缺乏可预测性。在中国很多时候,看一个地产商实力雄厚不雄厚,不是看资金,不是看过去开发的楼盘,不是看口碑,而经常是看这个地产商手里握着多少地。为什么有钱不算真的有实力,而有地才算真的有实力?因为有钱容易,有地不容易。为什么有地不容易?因为有钱你也未必拿得到地。要是有钱也拿不到地怎么办?能拿的时候就拿,不开发,也囤着。

3. 土地价格拍得过低。是的,是过低,而不是过高。囤东西都是等东西便宜的时候才囤,没太听说过,东西贵的时候,人买东西囤着,除非会觉得更贵,也就是现在还是便宜。也可以换个说法,就是土地的升值潜力大,但意思是一样的。至于为什么中国的土地升值潜力大?你可以给你自己喜欢的解释。利息太低是个说法,土地供应太紧是个说法,钞票印的太多是个说法,城市化,钢需,炒作,选你自己喜欢的吧。当然,房价高,老百姓接受不了是完全另外的一个话题。

我觉得中国的事情挺有趣,有钱人买房“空置着”,开发商拿地“闲置着”,然后政府忙得不可开交去查空置和闲置的房子和土地。应该好好想想,为什么空置和闲置了,不然恐怕永远忙不过来。

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郭凯

郭凯

136篇文章 11年前更新

专注于中国和新兴市场国家问题的经济学者,哈佛大学经济学博士,专业方向为国际金融和中国经济。 如需转载本博客的任何文章(部分或者整体),请遵循以下原则: 1. 个人转载:只要注明出处,给出链接,且不对文章进行改变原意的修改,可以随意转载。 2. 任何不以盈利为目的的网站,论坛等公共媒体:只要注明出处,给出链接,且不对文章进行改变原意的修改,可以随意转载。但转载后,务必留言告知本人,并且本人保留对所转文章的所有权利,包含要求删除和修改所转文章的权利。 3. 任何其它媒体(包含所有以盈利为目的的网站和媒体):严禁任何未经本人允许的转载。并且,一般的预期是这样的转载需要支付稿费或者向本人指定的慈善机构捐款。

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